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Cómo declarar un alquiler de vivienda en la renta
Si alquilas una vivienda, los ingresos van a la renta como rendimiento del capital inmobiliario. Aquí tienes qué gastos restar, cuánto puedes amortizar, qué reducción te corresponde y una calculadora para ver cuánto tributa.
Revisado el 29 de octubre de 2026
Resumen
- Rendimiento neto = ingresos íntegros − gastos deducibles − amortización.
- Si el resultado es positivo y es un alquiler de vivienda, se aplica una reducción (generalmente el 50 %).
- Solo se deducen los gastos del tiempo en que la vivienda estuvo alquilada.
- La amortización del inmueble llega al 3 % anual sobre el mayor entre el coste de adquisición y el valor catastral, sin contar el suelo.
- Intereses y reparaciones tienen un tope: no pueden superar los ingresos. El exceso se arrastra cuatro años.
- Los alquileres turísticos o de temporada no tienen reducción.
Reducción según el contrato
| Caso | Reducción |
|---|---|
| Contrato de vivienda firmado desde el 26 de mayo de 2023 (caso general) | 50 % |
| Vivienda en zona tensionada, nuevo contrato del mismo arrendador con la renta inicial rebajada más de un 5 % respecto al contrato anterior | 90 % |
| Vivienda en zona tensionada, alquilada por primera vez por el arrendador a una persona de 18 a 35 años; o arrendatario que sea una Administración o entidad sin fines lucrativos con destino social | 70 % |
| Vivienda rehabilitada con obra terminada en los dos años anteriores al contrato | 60 % |
| Contrato firmado antes del 26 de mayo de 2023 | 60 % |
Los porcentajes mayores exigen cumplir todos los requisitos en el momento de firmar el contrato. Las zonas tensionadas son las que declara el Ministerio de Vivienda: consulta la lista oficial. Si hay varios inquilinos, el 70 % se aplica solo a la parte que corresponde a los que cumplen. Fuente: Agencia Tributaria, arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda.
Gastos que puedes deducir
- Intereses de la hipoteca y demás gastos de financiación de la compra o mejora del inmueble. También la prima del seguro de vida si el banco lo exigió para conceder el préstamo.
- Conservación y reparación: pintar, arreglar instalaciones, sustituir la calefacción, el ascensor o las puertas.
- Tributos y tasas: IBI, basuras y similares, sin multas.
- Comunidad de propietarios y servicios de terceros (administración, portería, jardín).
- Seguros del inmueble: incendio, responsabilidad civil, robo, rotura de cristales.
- Formalización del contrato y defensa jurídica.
- Suministros (agua, luz, gas, internet) solo si los paga y soporta el propietario.
- Saldos de dudoso cobro, si están justificados (concurso del deudor o más de seis meses desde la primera gestión de cobro).
Fuentes: intereses, conservación y reparación y otros gastos necesarios, de la Agencia Tributaria.
Amortización del inmueble
Puedes deducir cada año hasta el 3 % del mayor de estos dos valores, sin incluir el suelo:
- el coste de adquisición (precio, más notaría, registro, impuestos y gastos de la compra, más mejoras), o
- el valor catastral de la construcción.
Si no conoces el valor del suelo de tu compra, se calcula repartiendo el coste según los valores catastrales de suelo y construcción del recibo del IBI. Si el inmueble no estuvo alquilado todo el año, la amortización se reduce a los días alquilados. El mobiliario cedido con la vivienda se amortiza hasta un 10 % anual de su coste.
La amortización acumulada no puede superar el valor de adquisición de la construcción. Al vender la vivienda, lo amortizado reduce el valor de adquisición y aumenta la ganancia.
Fuente: Agencia Tributaria, amortización.
Calculadora: ¿cuánto tributa mi alquiler?
Rellena los datos de un único inmueble, solo del período en que estuvo alquilado. Los datos no salen de tu navegador.
Renta cobrada, antes de impuestos.Cálculo orientativo para un inmueble en propiedad completa, sin copropietarios ni retenciones. Si lo tienes en copropiedad, cada uno declara la parte que le corresponde. No incluye la renta imputada de los meses sin alquilar.
Alquiler turístico, de temporada o con la vivienda vacía
- En alquileres turísticos o de temporada no se aplica la reducción del 50 % ni las demás. Los gastos sí se deducen en proporción a los días alquilados.
- Los períodos en que la vivienda no está alquilada no dan gastos deducibles, y se imputa como renta un porcentaje del valor catastral (2 % o 1,1 % según el caso) en proporción a los días sin alquilar.
- Si alquilas a una empresa, la reducción solo se aplica cuando el contrato deja claro que la vivienda es para el uso de una persona física determinada.
Preguntas frecuentes
¿Tengo que declarar el alquiler aunque no me retengan nada?
Sí. Los ingresos por alquilar una vivienda son rendimientos del capital inmobiliario y se declaran en la renta aunque nadie te haya retenido nada.
¿Qué reducción se aplica a un alquiler de vivienda?
Con carácter general, el 50 % del rendimiento neto positivo en contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023. Si el contrato es anterior a esa fecha, se mantiene el 60 %. Hay porcentajes mayores (70 % y 90 %) en zonas de mercado residencial tensionado y otros casos concretos, y un 60 % si la vivienda se rehabilitó en los dos años anteriores al contrato.
¿Puedo aplicar la reducción a un alquiler turístico o de temporada?
No. Según la Agencia Tributaria, la reducción no se aplica cuando el arrendamiento es por temporada (de verano o cualquier otra) ni en los alquileres turísticos, porque no cubren una necesidad permanente de vivienda.
¿Puedo deducir gastos de los meses en que la vivienda estuvo vacía?
No. Solo son deducibles los gastos del tiempo en que el inmueble estuvo alquilado, aunque estuviera disponible para alquilar. Para los períodos sin alquilar se imputa una renta inmobiliaria sobre el valor catastral, en proporción a los días.
¿Qué diferencia hay entre una reparación y una mejora?
La reparación o conservación mantiene el uso normal del inmueble (pintar, arreglar instalaciones, sustituir la calefacción o el ascensor) y se deduce como gasto. La ampliación o mejora aumenta el valor del inmueble y no se deduce de golpe: se recupera a través de la amortización.
Antes de presentar
- Guarda el contrato, los recibos del alquiler y las facturas de los gastos que deduces.
- Revisa que el borrador incluya el inmueble con su referencia catastral y los datos del contrato.
- Si tienes dudas, consúltalo con un profesional: una reducción mal aplicada puede acabar en regularización.
- Para ver si tienes que presentar la declaración, usa el comprobador de la obligación de declarar.
Papeles Fáciles es una web informativa independiente. No es la Agencia Tributaria y no da asesoramiento fiscal personalizado.